Taxatie blokkeren = niet meeprofiteren:
Het blokkeren van een taxatie van een te verdelen woning kan je duur komen te staan
De rechtbank Den Haag[1] deed afgelopen februari een opzienbarende uitspraak over het moment van waardering van de gemeenschappelijke woning in het kader van de verdeling daarvan. Het niet meewerken aan de taxatie van de gezamenlijke woning door de vrouw bewoog de rechtbank ertoe om voor wat betreft de waardepeildatum af te wijken van het moment van de feitelijke verdeling. Van welk peilmoment ging de rechtbank uit?[2]
De feiten en het geschil tussen de man en de vrouw
Man en vrouw hebben een relatie gehad van 1998 tot 2016. Ze hebben samengewoond in een woning waarvan zij allebei voor de helft eigenaar zijn. De woning is voor € 312.850 gekocht in 2012. Zij hebben geen samenlevingscontract gesloten. Na de beëindiging van de relatie is de man is in de woning blijven wonen; de vrouw is vertrokken.
De man start op 8 januari 2021 een procedure, waarin hij verdeling van de woning vordert. Partijen zijn het erover eens dat de man de woning zal overnemen en de vrouw zal uitkopen.. Ze zijn het alleen niet eens over de waarde van de woning. De man stelt dat de woning aan hem moet worden toebedeeld voor een waarde van € 500.000. Hij onderbouwt dit laatste door naar voren te brengen dat hij op 15 september 2020 aan zijn ex-partner gevraagd heeft medewerking te verlenen aan taxatie van de woning, maar dat zij hieraan geen gehoor heeft gegeven. Ten behoeve van het sluiten van een hypotheek heeft de man vlak daarna alsnog – zonder overleg met de vrouw – een taxatie laten uitvoeren. Uit deze taxatie van 29 oktober 2020 volgt een waarde van de € 500.000 per waardepeildatum 18 september 2020.
De vrouw is het niet eens met de man. Zij is van mening dat de woning bindend moet worden getaxeerd naar de huidige waarde, omdat de taxatie van 18 september 2020 te lang geleden is verricht en de huizenprijzen inmiddels fors zijn gestegen.
De beoordeling door de rechtbank
De rechtbank Den Haag stelt voorop dat voor de waardering van de woning in beginsel de waarde op het moment van de daadwerkelijke verdeling geldt. Een andere peildatum dan de datum van verdeling is volgens de rechtbank alleen mogelijk als partijen deze zijn overeengekomen of als zo’n ander peilmoment uit de eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeit.
Partijen hebben geen afspraken gemaakt over de waarde waartegen de woning aan de man moet worden toegedeeld. De rechtbank is wel van oordeel dat in dit geval sprake is van een dergelijke uitzonderlijke situatie, waardoor uit de eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeit dat de woning aan de man moet worden toegedeeld tegen een waarde van € 500.000.
Volgens de rechtbank is immers niet duidelijk geworden waarom de vrouw in september 2020 niet heeft meegewerkt aan het geven van de opdracht voor taxatie en aan de verdeling van de woning. De vrouw heeft hierover verklaard dat zij samen met de man bij de notaris is geweest om de mogelijkheden met betrekking tot de verdeling van de woning te bespreken. Daarnaast heeft zij verklaard dat partijen het toen hebben laten rusten, omdat zij geen voordeel had van verdeling van de woning. Naar het oordeel van de rechtbank is dit onvoldoende reden om niet uit te gaan van het taxatierapport.
De omstandigheid dat de taxatie niet in overleg met de vrouw is uitgevoerd en dat partijen geen afspraken hebben gemaakt rondom die taxatie – zoals bindend taxeren – doet hier niet aan af. De vrouw is immers door de man in de gelegenheid gesteld om aanwezig te zijn bij de taxatie, maar heeft daarvan afgezien. Nu zij hiervoor geen plausibele verklaring heeft gegeven kan dit niet ten het nadele van de man komen, aldus de rechtbank. Dit geldt volgens de rechtbank te meer nu in de huidige huizenmarkt de prijzen sterk stijgen. Het is naar het oordeel van de rechtbank derhalve onredelijk als de vrouw, die zonder (goede) gronden een waardering van de woning blokkeert, van deze stijging profiteert.
De vrouw heeft bovendien geen verweer gevoerd tegen de inhoud van het taxatierapport. Daarom gaat de rechtbank uit van de waarde van € 500.000 zoals daarin opgenomen.
Conclusie
Maak (vooraf) afspraken met je partner over de waardepeildatum bij verdeling van de gemeenschappelijke woning. Deze uitspraak leert dat in het geval een dergelijke afspraak ontbreekt, het niet meewerken aan een taxatie nadelige gevolgen kan hebben, zoals bijvoorbeeld in dit geval het niet kunnen meeprofiteren van de stijgende marktprijzen.
[1] Rb Den Haag 16 februari 2022, ECLI:NL:RBDHA:2022:1217.
[2] Ik beperk mij in deze blog tot het deel van de uitspraak dat over de waardepeildatum van de gemeenschappelijke woning gaat.